കോൺട്രാക്ടർ താങ്കളെ ചതിച്ചോ അതോ താങ്കൾ കോൺട്രാക്ടറെ ചതിച്ചോ?

A well-written contract between builder and homeowner is key to a smooth building process

ഇങ്ങനെ ചോദിച്ചത് വക്കീലന്മാർ ഒക്കെയുള്ള വലിയ പ്രസ്ഥാനത്തെ ഉദ്ദേശിച്ചല്ല കേട്ടോ, വീട് പണിയിലെ ചെറുകിട കോൺട്രാക്ടർമാരെയും അവർക്ക് വർക് കൊടുക്കുന്ന സാധാരണക്കാരെയും ഉദ്ദേശിച്ചാണ്. written contract between builder and homeowner

വീടുപണിയിലെ തർക്കങ്ങൾ

വീടുപണിക്കിടയിൽ മിക്കവാറും തർക്കങ്ങൾ ഉണ്ടാകാറുണ്ട്. ചില തർക്കങ്ങൾക്ക് മധ്യസ്ഥം വഹിച്ചിട്ടുമുണ്ട്. ആ പരിചയത്തിന്റെ പുറത്താണ് താഴെ എഴുതുന്നത്.

വീട് എന്നൊരു സ്വപ്നം എല്ലാവർക്കും ഉണ്ട്. ചെറുതാണെങ്കിലും ഉള്ളത് ഭംഗിയായി ചെയ്യണം എന്ന് കരുതുന്നവർ ആണ് എല്ലാവരും. അവർ ഈ സ്വപ്നം പൂർത്തിയാക്കാൻ വേണ്ടി “പരിചയം ഇല്ലാത്തതും, പരിചയം ഉള്ളതുമായ” കോൺട്രാക്ട്ടർമാരുമായി “കരാർ” ഏർപ്പെടുന്നു.

നല്ല ശതമാനം വർക്കും വലിയ പ്രശ്നങ്ങൾ ഒന്നും ഇല്ലാതെ തീരുമ്പോൾ, കുറെ വർക്കുകൾ തുടങ്ങുമ്പോൾ തന്നെ പ്രശ്നങ്ങളും കൂടെ വരും. അത് വളർന്നു പ്രശ്നങ്ങളുടെ പെരുമഴ ആകുന്നു. അതിനു ശേഷം വർക് മുടങ്ങുന്നു, മധ്യസ്ഥർ വരുന്നു, കേസ് ആകുന്നു…ആകെ ജഗപൊക…

ഇങ്ങനെയുള്ള പ്രശ്നങ്ങൾക്ക് കാരണങ്ങൾ പലതും നിരത്താമെങ്കിലും അടിസ്ഥാന കാരണം ഒന്നേയുള്ളൂ. കരാറിൽ സംഭവിക്കുന്ന വീഴ്ച (അഥവാ കൃത്യമായ കരാർ ഇല്ലാതിരിക്കുക). ഇത് രണ്ടു കൂട്ടരുടെയും ഭാഗത്ത് നിന്നാകാം. ഈ വീഴ്ചയുടെ ആഘാതം എങ്ങനെ കുറക്കാൻ പറ്റും എന്ന് നോക്കാം.

വളരെ ചുരുക്കി ആണ് ഓരോ സെക്ഷനും എഴുതിയിരിക്കുന്നത്.

ഈ വിഷയത്തിൽ ഏറ്റവും ശ്രദ്ദിക്കേണ്ടത് ഉടമസ്ഥനും ആണ്. പൊതുവായ രീതി ആണ് താഴെ എഴുതിയിക്കുന്നതു. “ഇതിൽ നിന്നും സ്റ്റെപ്പുകൾ വ്യത്യാസപ്പെടുത്തി ചെയ്യുന്ന രീതിയും ഉണ്ട്”.

ശ്രദ്ദിക്കേണ്ട ഭാഗങ്ങൾ

1. ഒരു കോൺട്രാക്ടറെ അല്ലെങ്കിൽ പ്ലാൻ വരയ്ക്കുന്ന ആളിനെ ബന്ധപ്പെട്ടു സൈറ്റിൽ വരുത്തി ആദ്യം ചെയ്യേണ്ടത് വസ്തു അതിരുകൾ കൃത്യമായി അളന്നു വീട് വരേണ്ട ഭാഗം മനസ്സിലാക്കുക എന്നതാണ്.

2. അതിനു ശേഷം സാമ്പത്തികത്തിനും ആഗ്രഹങ്ങൾക്കും അനുസരിച്ചു ഒരു വീടിന്റെ സ്കെച്ച് വരക്കുക എന്നതാണ്. “സാധാരണ ഗ്രൂപ്പിൽ കാണപ്പെടുന്ന ഡ്രോയിങ്‌സ് എല്ലാം ഈ പറയുന്ന സ്കെച്ച് ആണ്”.

3. പലതവണ ആലോചിച്ചും ചർച്ച ചെയ്തും ഈ സ്കെച്ച് തിരുത്താവുന്നതാണ്. ഭാവിയിൽ വാങ്ങണം എന്ന് ആഗ്രഹിക്കുന്ന വീട്ടുപകരണങ്ങൾ വരെ എവിടെയൊക്കെ ഇടാൻ കഴിയും എന്ന് ചിന്തിക്കണം.

4. സ്കെച്ച് ഫൈനൽ ചെയ്‌താൽ 2D ഡ്രോയിങ്‌സ് തയാറാക്കാൻ തുടങ്ങാം. 2D ഡ്രോയിങ്ങിൽ മാറ്റം വരുത്തുക എന്ന് പറയുന്നത് സമയം എടുക്കുന്ന പണിയാണ്. അതിനാൽ ആണ് സ്കെച്ച് ഫൈനൽ ചെയ്യണം എന്ന് ആദ്യം പറഞ്ഞത്.

5. 2D കഴിഞ്ഞാൽ 3D എലിവേഷൻ ചെയ്യാൻ കൊടുക്കാം. അതോടൊപ്പം പെർമിറ്റ്, ലോൺ മുതലായവക്ക് ശ്രമിക്കാം. മിക്കവാറും എല്ലാ കോൺട്രാക്‌റ്റേഴ്സും ഇതിനു വേണ്ട ഡോക്യുമെന്റ് സഹായം ചെയ്തു കൊടുക്കാറുണ്ട്.

6. ഇനിയാണ് ഒരു കോൺട്രാക്ടറുമായി ചർച്ചകൾ തുടങ്ങേണ്ടത്. ഡ്രോയിങ്‌സ് കാണിച്ചു കൊട്ടേഷൻ ആവശ്യപ്പെടാം. കോൺട്രാക്ടർ സൈറ്റ് അവസ്ഥ നോക്കി കുഴിയെടുത്തോ, മറ്റു രീതിയിലോ മണ്ണ് പരിശോധന നടത്താം. അതിന്റെ പണം കൊടുക്കണം. ചെയ്യുന്ന ആളിന് വർക്ക് കൊടുക്കുകയാണെങ്കിൽ ഈ തുക തിരിച്ചു കിട്ടാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.

7. സാധാരണ ഒരു റേറ്റ് ഇടാത്ത ജനറൽ കൊട്ടേഷൻ ആയിരിക്കും കോൺട്രാക്ടർ തരിക. അതിൽ നിന്നും മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തി എല്ലാം ഫൈനൽ ചെയ്തു കഴിയുമ്പോൾ കോൺട്രാക്ടർ റിവൈസ് ചെയ്ത കൊട്ടേഷൻ തരും അതിൽ റേറ്റ് ഉണ്ടാകും. റേറ്റിന്റെ കാര്യത്തിൽ വീണ്ടും ചർച്ചകൾ ചെയ്തു ഇരുകൂട്ടരും വിട്ടുവീഴ്ച്ചകൾ ചെയ്തു ഒരു റേറ്റിൽ എത്തിച്ചേരുന്നു.

കൊട്ടേഷൻ ലഭിക്കുമ്പോൾ അതിൽ ശ്രദ്ദിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ പറയാം.

A. കൊട്ടേഷനിൽ കോൺട്രാക്ടറുടെ പേര്, അഡ്രസ്, ലൈസൻസ് ഡീറ്റെയിൽസ്, കൊട്ടേഷൻ ആർക്കു തന്നിരിക്കുന്നു, റേറ്റ്, ടോട്ടൽ sqft, മൊത്തമായ തുക എന്നിവ വേണം.

B. ഫൌണ്ടേഷൻ തയ്യാറാക്കുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ കാര്യങ്ങളും കൊട്ടേഷനിൽ ഉണ്ടാവണം. Excavation, DR, RR, Belt അങ്ങനെ എല്ലാം. മറ്റു രീതിയിൽ ഉള്ള ഫൌണ്ടേഷൻ ആണേങ്കിൽ അങ്ങനെ. ടെക്നിക്കൽ ഡീറ്റെയിൽസ്, standard വർക്കിംഗ് procedure…etc…

C. ഇതേപോലെ തന്നെ ബേസ്‌മെന്റ് ചെയ്യുന്നതുമായും ബന്ധപ്പെട്ടുള്ള എല്ലാം.

D. പ്ലിന്ത് ബെൽറ്റ് ചെയ്യുന്നത്, വാട്ടർ ലെവെലിങ്, DPC, കോൺക്രീറ്റ് മിക്സിങ് ratio ഉൾപ്പെടെ.

E. തറ നിറക്കുന്നത്: ഏതു മെറ്റീരിയൽ, എങ്ങനെ ഫിൽ ചെയ്യും, എങ്ങനെ തറ ഉറപ്പിക്കും, ഏതു ലെവലിൽ വരെ നിറയ്ക്കും, കെമിക്കൽ treatment, തറ എപ്പോൾ എങ്ങനെ കോൺക്രീറ്റ് ചെയ്യും മുതലായവ.

F. ഭിത്തിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കാര്യങ്ങൾ.

G. കോൺക്രീറ്റ് ചെയ്യുന്ന ഡീറ്റെയിൽസ്. ലിന്റൽ, സൺ ഷേഡ്, മെയിൻ സ്ളാബ്, കിച്ചൻ സ്ളാബ്, ലഗേജ് സ്ളാബ് മുതലായവ.

H. സ്റ്റെയർകേസ് ഉണ്ടെങ്കിൽ അതിന്റെ വർക്കിംഗ് ഡീറ്റെയിൽസ്, ഹാൻഡ്‌റൈൽ തുടങ്ങിയവ.

I. പ്ലാസ്റ്ററിങ്ങുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ കാര്യങ്ങളും.

J. തടിപ്പണിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാം. അതിനു ഉപയോഗിക്കുന്ന അക്‌സെസ്സറിസ് വരെ.

K. ഇലക്ട്രിക്കൽ സംബദ്ധമായ മെറ്റീരിയൽസ് ആൻഡ് വർക്കിംഗ് ഡീറ്റെയിൽസ്.

L. പ്ലംബിംഗ് സംബദ്ധമായ മെറ്റീരിയൽസ് ആൻഡ് വർക്കിംഗ് ഡീറ്റെയിൽസ്.

M. ഫ്ളോറിങ് സംബദ്ധമായ മെറ്റീരിയൽസ് ആൻഡ് വർക്കിംഗ് ഡീറ്റെയിൽസ്.

N. പെയിന്റിംഗ് ആൻഡ് പോളിഷിംഗ് സംബദ്ധമായ മെറ്റീരിയൽസ് ആൻഡ് വർക്കിംഗ് ഡീറ്റെയിൽസ്.

O. ഓരോ വർക്കിനും ഉപയോഗിക്കുന്ന മെറ്റീരിയൽ വളരെ സ്പെസിഫിക് ആയി കൊട്ടേഷനിൽ ഉണ്ടോ എന്ന് ശ്രദ്ദിക്കുക.

P. എത്ര രൂപ വരെയുള്ള സാനിറ്ററി ഫിറ്റിങ്സ് & മറ്റുള്ളവ ആണ് പറഞ്ഞിരിക്കുന്നത് എന്ന് നോക്കുക, അതോടൊപ്പം ബ്രാൻഡും.

Q. ഏതൊക്കെ വർക്ക് ആണ് കൊട്ടേഷനിൽ വരാത്തത് എന്ന് കൊട്ടേഷനിൽ കാണിച്ചിരിക്കണം. എന്നാൽ അവ addl. ചാർജിൽ കോൺട്രാക്ടർ ചെയ്യുമോ എന്നും തിരക്കാം.

R. വെള്ളം, വൈദ്യുതി മുതലായവ ആരുടെ ഉത്തരവാദിത്വം ആണ് എന്ന് നോക്കുക.

ചില പ്രത്യേക കാര്യങ്ങൾ കൂടി കൊട്ടേഷനിൽ ഉൾക്കൊള്ളിക്കുക.

S. ഉദാ: ടൈൽ, പെയിന്റ് മുതലായവയുടെ നിറം സെലക്ട് ചെയ്യാനുള്ള അവകാശം, കൊട്ടേഷനിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന മെറ്റീരിയലിൽ നിന്നും അപ്ഗ്രേഡ് ഓർ ഡൌൺ ഗ്രേഡ് ചെയ്യാനുള്ള അവകാശം, ചില പ്രത്യേക കടകളിൽ നിന്നും മെറ്റീരിയൽ എടുക്കാനുള്ള അവകാശം, അഡിഷണൽ വർക്ക് ആവശ്യപ്പെടാനുള്ള അവകാശം ….. അങ്ങനെ പലതും.

T. വർക്ക് എന്ന് തുടങ്ങി, എന്ന് തീർത്തു തരും എന്ന പ്രൊജക്റ്റ് Schedule (എത്ര മാസം) കൊട്ടേഷനിൽ ഉണ്ടായിരിക്കണം.

U. പേയ്മെന്റ് terms ആൻഡ് schedule കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തിയിരിക്കണം. പയ്മെന്റ്റ് schedule പത്തു ഭാഗം ആയി തിരിക്കുന്നത് നന്നായിരിക്കും. ആദ്യം 10 -15 ശതമാനം അഡ്വാൻസ് ആയി കൊടുക്കേണ്ടി വരും. പിന്നെ ഓരോ സ്റ്റേജിലും ആയിരിക്കും കൊടുക്കേണ്ടത്. ഒരു വലിയ പാളിച്ച കണ്ടാൽ കോൺട്രാക്ടറെ ഒഴിവാക്കേണ്ടി വരുന്ന സാഹചര്യത്തിൽ സാമ്പത്തിക നഷ്ടം ആകാതെ ഇത് സഹായിക്കും.

V. യാതൊരു വിധത്തിലും ഉള്ള ഹിഡൻ ചാർജുകൾ ഇല്ല എന്ന് കൊട്ടേഷനിൽ ഉണ്ടായിരിക്കണം.

W. കോൺട്രാക്ടറോട് സർക്കാർ ഈ വീടിന്റെ കാര്യത്തിൽ GST ആവശ്യപ്പെട്ടാൽ ഉടമസ്ഥൻ അത് കൊടുക്കാൻ ബാധ്യസ്ഥൻ ആണ് എന്നും ഓർമ്മിപ്പിക്കുന്നു.

ഒപ്പിടുന്ന ഈ കൊട്ടേഷൻ എഗ്രിമെന്റിന്റെ annexure ആക്കിയിരിക്കണം. എഗ്രിമെന്റ് 200 രൂപ പത്രത്തിൽ ആണ് ചെയ്യുന്നത്. എഗ്രിമെന്റ് രജിസ്റ്റർ ചെയ്‌താൽ അതിനു പൂർണ്ണ നിയമ സാധുത ഉണ്ട്. എന്ന് വരികിലും, രജിസ്റ്റർ ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ പോലും മാനുഷിക പരിഗണന കിട്ടാറുണ്ട്. എങ്കിലും ഒരു കാരണവശാലും കേസിനു പോകാതെ രണ്ടു കൂട്ടരും സംസാരിച്ചു തീർക്കുന്നതാണ് ഏറ്റവും ഉചിതം.

രണ്ടോ മൂന്നോ പേജിൽ എന്തെങ്കിലുമൊക്കെ എഴുതി വെക്കുന്നതല്ല കരാർ എന്ന് പറയുന്നത്. 1) Final drawings complete set, 2) Agreement on stamp paper, 3) Material specification, 4) work procedure (method statement), 5) Project Schedule, 6) Payment Schedule, 7) Additional work details, 8 ) Specific notes, 9) Rates of any specific items….. തുടങ്ങിയവ ആണ് കരാറിന്റെ ഭാഗങ്ങൾ. ഇതിൽ 3 മുതൽ 9 വരെയുള്ള വസ്തുതകൾ കൊട്ടേഷനിൽ ഉൾപ്പെടുത്താൻ കഴിയും.

ഒരു വീട് നിർമ്മിക്കുന്നതിന് സംബന്ധിച്ചും അതിന്റെ എഗ്രിമെന്റ് ആൻഡ് കൊട്ടേഷനെ സംബന്ധിച്ചും പൂർണ്ണ വിവരണം ഈ ഒരു എഴുത്തിലൂടെ തരിക പ്രയാസമുള്ള കാര്യം ആണ്. എങ്കിലും പറ്റാവുന്നത് പോലെ എഴുതിയിരിക്കുന്നു.

© അവിട്ടത്താൻ (ജയൻ കൂടൽ)

A well-written contract between builder and homeowner is key to a smooth building process. It should clearly outline the project scope, timeline, budget, and change order procedures. This reduces misunderstandings and helps avoid arguments and the need for arbitration later on.